СПРАВКА Кемеровского областного суда от 07.03.2002 № 01-19/260
"О РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ПРИВЛЕКАЮЩИМИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
--> примечание.
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер и является разъяснением по конкретному вопросу.
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
СПРАВКА
от 7 марта 2002 г. № 01-19/260
О РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ
И ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ПРИВЛЕКАЮЩИМИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА
ГРАЖДАН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ
Судами Кемеровской области за период с 1999 года по 2001 год рассматривались гражданские дела по искам граждан к организациям, привлекающим денежные средства граждан для строительства жилых домов. Однако данная категория дел является незначительной в сравнении с другими спорами, связанными с приобретением права собственности на жилье.
На изучение поступило 10 дел: из них рассмотрено с вынесением решений и удовлетворением исков - 7; прекращено производство по делу в связи с отказом истца от иска - 3 дела.
Изучение дел данной категории показало, что в основном суды правильно разрешали указанные споры и выносили законные и обоснованные решения.
При разрешении споров суды устанавливали юридически значимые обстоятельства, характер правоотношений сторон при заключении договоров, связанных с приобретением жилья, и цель, которой руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья, улучшение своих жилищных условий, т.е. удовлетворение своих личных бытовых нужд.
1. Так, по делу по заявлению прокурора в интересах Администрации г. Кемерово к Управлению капитального строительства, Величкову А.Б. о признании недействительными договоров сотрудничества в строительстве жилья, удостоверения о регистрации права собственности на квартиру и выселении ответчика с членами семьи из квартиры прокурор требования мотивировал тем, что договор, заключенный между Величковым А.Б. и Управлением капитального строительства, прикрывший сделку купли-продажи квартиры нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Решением Центрального районного суда г. Кемерово, оставленным без изменения определением судебной коллегии, в удовлетворении требований прокурора было отказано.
Из материалов дела следует, что по условиям договора сотрудничества в строительстве жилья, заключенного ответчиком и Управлением капитального строительства Администрации города, инвестор обязывался перечислить заказчику на расчетный счет средства на строительство двухкомнатной квартиры, а заказчик - обеспечить вклад средств в строящийся дом и выделить инвестору двухкомнатную квартиру.
Взаимные обязательства по договорам сторонами были выполнены.
Согласно с п. 5 ч. 1 ст. 19 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность по законным основаниям без ограничения его количества, размеров и стоимости. Федеральный закон № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" дает основания для приобретения жилья в частную собственность, поскольку предоставляет инвесторам право осуществлять вложения инвестиций в форме капитальных вложений (ст. ст. 1, 3, 4, 6).
Заключая договор об инвестировании, ответчик как субъект инвестиционной деятельности реализовал свое право на вложение денежных средств в капитальное строительство и приобрел в собственность жилое помещение. Требования о том, что выделение инвестору квартиры нарушило законные права и интересы лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий и претендующих на получение квартиры из муниципального жилищного фонда, не основаны на законе. Судом установлено, что ответчик финансировал строительство своей квартиры, а не приобрел ее из муниципального жилищного фонда.
Для решения вопроса о применении законодательства о защите прав потребителей к отношениях, которые возникают в связи с заключением инвестиционного договора, необходимо анализировать правовое содержание договора.
Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемый в форме капитальных вложений" определяет взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности. Однако указанный Закон не регулирует гражданско-правовые вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора. Квалификация договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение, определяется на основании ГК РФ. В большинстве случаев отношения участников договора состоят в том, что гражданин передает деньги организации (осуществляет финансирование), с которой заключает договор, а организация передает в собственность построенную квартиру, т.е. между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающиеся передачей гражданину созданного результата.
Если такой договор заключается гражданином в целях удовлетворения своих личных бытовых нужд, то к данным правоотношениям, исходя из содержания ст. 9 Федерального закона "О введении в действие части второй ГК РФ" должен применяться Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Что касается договоров об уступке гражданину прав требования передачи построенных квартир, то такие дела не рассматривались.
Для решения вопроса о правомерности заключения с гражданами договора об уступке права требования передачи построенной квартиры необходимо исходить из следующего: организация вправе уступать свое право требования только в отношении того имущества, по поводу которого она сама имеет право требования, т.е. которое находится в собственности другой организации. Если же объект незавершенного строительства находится в собственности организации (участников инвестиционной деятельности), то она не может заключить договор об уступке права требования в отношении этого имущества. В данном случае отношения по передаче квартиры от одного собственника другому должны оформляться договором купли-продажи. Кроме того, первоначально заключенное инвестиционное соглашение должно содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определять порядок взаиморасчетов в связи с уступкой прав третьим лицам. В связи с этим договоры об уступке права требования необходимо рассматривать вместе с основным инвестиционным соглашением, являются его производными и не имеют самостоятельного значения.
2. По делу по иску Цой А. К ООО "Риэлт-СВ" о замене квартиры, взыскании неустойки, возмещении убытков и компенсации морального вреда, истец заключил с ответчиком договор бытового подряда на строительство на долевых началах дома № 1 квартала 30, квартира № 5 в 1999 году и уплатил при подписании договора 77000 руб. Ему была предоставлена в собственность однокомнатная квартира. Однако предоставленная квартира имеет существенные недостатки, чем нарушены его права потребителя.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка в иске Цой А. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда отменено и дело направлено на новое рассмотрение.
Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу, что на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы в спорной квартире не выявлено недостатков, которые делают невозможным проживание, а имеющиеся недостатки устранимы, и истец вправе предъявить иск об их устранении.
Однако с таким выводом суда нельзя согласиться, поскольку он противоречит требованиям закона.
Согласно ст. 737 ГК РФ в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или во время его использования заказчик по договору бытового подряда может в течение общих сроков, перечисленных в ст. 725 ГК РФ, а при наличии гарантийных сроков в течение этих сроков по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в ст. 723 ГК РФ прав либо потребовать безвозмездно повторного выполнения работы.
Указанная статья не содержит запрета потребовать заказчиком замены результата работы ненадлежащего качества на аналогичный надлежащего качества. Нет таких ограничений и в ст. 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", установившей права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы.
Кроме того, ст. 739 ГК РФ предусмотрено, что в случае ненадлежащего выполнения или невыполнения работы по договору бытового подряда заказчик может воспользоваться правами, предоставленными покупателю (ст. ст. 503 - 505 ГК РФ).
Судебная коллегия правильно указала, что переданная истцу по договору бытового подряда на строительство квартира имеет значительные недостатки и истец вправе требовать замены переданной ему квартиры ненадлежащего качества.
В связи с тем, что отношения по взысканию неустойки, возмещению убытков и компенсации морального вреда вытекают из договора бытового подряда, не урегулированы Гражданским кодексом РФ, то при разрешении спора суду первой инстанции необходимо руководствоваться Законом РФ "О защите прав потребителей" (ст. ст. 30, 29, 15).
При таком положении судебная коллегия правильно отменила решение суда и дело направила на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
3. По делу по иску Беспятова И.А. и Рот И.В. к Администрации г. Юрги о расторжении договора и возмещении убытков, истцы требования мотивировали тем, что они заключили с ответчиком 13 ноября 1997 года договоры об оказании услуг (помощи) в улучшении жилищных условий, по которым Администрация г. Юрги обязалась осуществить строительство жилого дома 1а по ул. Фестивальной г. Юрги за счет бюджетных и внебюджетных средств в течение календарного года. Со своей стороны истцы обязались профинансировать строительство предоставленных им квартир в размере 30% их стоимости. Истцы условия договора исполнили, однако ответчик своих обязательств по договорам не выполнил, не построил дом в течение календарного года, чем лишил их возможности улучшить свои жилищные условия, причинил убытки.
Решением Юргинского городского суда в иске Беспятову И.А. и Рот И.В. к Администрации г. Юрги о расторжении договоров и взыскании убытков отказано.
Суд, отказывая в иске, пришел к выводу, что несвоевременное выполнение условий договоров нельзя признать существенным нарушением договоров, влекущих за собой их расторжение и взыскание убытков, поскольку в итоге истцы получат то, на что рассчитывали при заключении договоров - квартиры.
Судебная коллегия по гражданским делам обоснованно не согласилась с выводом суда первой инстанции и отменила решение суда, указав следующее: истцы в судебном заседании изменили предмет иска, потребовав ввиду отказа от принятия исполнения вследствие просрочки должника и утраты интереса для кредитора исполнения возмещения убытков. Однако этих обстоятельств суд не учел.
В соответствии с п. 2 ст. 405 ГК РФ если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.
П. 3 ст. 405 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При разрешении настоящего спора суд не установил юридически значимые обстоятельства.
Суд первой инстанции не установил, каковы причины отказа истцов от исполнения обязательства, не предложил представить доказательства утраты интереса истцов к исполнению, а также доказательства в обоснование причиненных истцам убытков, каковы последствия отказа истцов от принятия исполнения. В нарушение ст. ст. 164, 194, 197 ГПК РСФСР суд не рассмотрел и не разрешил требования истцов после их изменения.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, судебная коллегия правильно отменила решение суда и дело направила на новое рассмотрение.
По трем делам производство было прекращено в связи с отказом истцов от иска по тем основаниям, что ответчиками добровольно удовлетворены требования истцов, связанные с приобретением жилья. Определения постановлены с соблюдением требований ст. 165 ГПК РСФСР.
По изученным делам сроки, предусмотренные ст. 99 ГПК РСФСР, были соблюдены.
Что касается гражданских дел, если договор, заключенный гражданином с организацией с целью приобретения жилья для проживания, назывался договором простого товарищества (о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве), то таких дел на изучение не поступило.
Вместе с тем признание подобных договоров договорами простого товарищества (о совместной деятельности) представляется неправильным.
Согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Особенностями данного договора являются осуществление деятельности всеми участниками заключенного договора о совместной деятельности, соединение вкладов, наличие для всех общей цели, достигаемой посредством ведения совместной деятельности.
В данных отношениях между гражданином и организацией конечная цель деятельности участников различна. Конечной целью исполнения заключенного договора для граждан является получение квартиры для проживания, а для организации - получение денежных сумм в счет оплаты, передаваемой гражданину квартиры. Кроме того, участие в совместной деятельности по строительству жилого дома для хозяйствующих субъектов является их предпринимательской деятельностью, направленной на получение прибыли в результате завершения строительства и реализации квартир, а для граждан - приобретение жилья для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).
При таких обстоятельствах оформление отношений с гражданами договором простого товарищества противоречит п. 2 ст. 1041 ГК РФ, согласно которому сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Участие физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в таких отношениях не допускается.
Таким образом, несмотря на включение в указанные договоры условия о том, что стороны объединяются для ведения совместной деятельности по строительству жилого дома, их квалификация как договоров простого товарищества не отражает действительных отношений сторон и не может быть признана правильной.
Выводы. При разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, необходимо анализировать правовое содержание заключенного договора, его условия, права и обязанности сторон, а также цель, которой руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья, - улучшение жилищных условий, т.е. удовлетворение своих личных бытовых нужд, не связанных с извлечением прибыли. Вопрос о применении Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" должен решаться исходя из ст. 9 Федерального Закона "О введении в действие части второй ГК РФ" и положений Закона РФ "О защите прав потребителей", определяющих его сферу распространения. Гражданам, чьи права нарушаются при исполнении договоров, должна быть обеспечена гарантированная этим Законом судебная защита.
Судебная коллегия по гражданским делам
Кемеровского областного суда
